דיור בר השגה: רק מדברים או גם עושים?

באוניברסיטת תל אביב פותח מדד ראשון מסוגו הבוחן לעומק את פעילות הממשלה והרשויות המקומיות בתחום דיור בר השגה
18 יולי 2017

מרכז הגר למחקר ולפיתוח מדיניות דיור חברתי בפקולטה למשפטים ע"ש בוכמן באוניברסיטת תל אביב השיק את מדד הגר לדיור בר השגה – המדד הראשון מסוגו בישראל שמאפשר לבחון האם פעילות הממשלה והרשויות המקומיות מייצרת דיור בר השגה הלכה למעשה.

 

בר השגה? בהישג ידו של מי?

"מאז פרוץ המחאה החברתית ב-2011, כולם מדברים על דיור בר השגה (או בהישג יד) - אבל זה הפך למושג ריק מתוכן, שכן אין לו הגדרה ברורה ואין לו קריטריונים", אומר סבסטיאן ולרשטיין, מנהל מרכז הגר. "הבלבול הוא לא רק ציבורי. גם החוק לא מגדיר מהו דיור בר השגה בצורה טובה. לכן מקודמות תכניות ממשלתיות מבלי להגדיר באופן ראוי מה מבקשים להשיג. אם מסתכלים על מה שקורה בעולם בתחום הזה מבינים שאפשר לעשות את הדברים אחרת. בישראל מתייחסים לדיור להשכרה במחיר שוק כדיור בר השגה, לדירות קטנות כדיור בר השגה, לכל הנחה ממחיר השוק כדיור בר השגה, גם אם המחיר הסופי נותר גבוה יחסית להכנסה – כך שצריך לשאול: בהישג ידו של מי?"

 

לדברי פרופ' נטע זיו, המנהלת האקדמית של מרכז הגר, מטרת המדד החדש היא להחזיר את הנושא של דיור בר השגה למרכז הדיון הציבורי והמקצועי. "עד היום, חזון משרד השיכון מנוסח כ'דירה נאותה במחיר סביר לכל משפחה'. אך האם אנו יודעים להגדיר מהו מחיר סביר ועבור מי? מחיר סביר צריך להיות כזה גם ביחס ליכולת ההכנסה של אזרחים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה, שאינם מסוגלים להתמודד עם מחירי השוק. מאחר שאין מטרה ברורה מלבד שאיפה כללית להורדת המחירים, אין ביכולתנו לדעת האם אנו משיגים מטרות ויעדים או שהחזון נותר בגדר סיסמא בלבד".

 

מדד הגר ממפה ומנתח את פעילות הממשלה והרשויות המקומיות בתחום הדיור בר ההשגה לפי ארבעה קריטריונים המקובלים בעולם:

  • רלוונטיות לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה – האם הדירות מוצעות במחיר סביר ביחס ליכולת הכלכלית של משקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובינונית בישראל?
  • מידת ההנחה אל מול מחיר השוק – מהו הפער בין המחיר המוצע כדיור בר השגה למחיר השוק באזור?
  • קריטריונים לזכאות – האם יש קריטריונים ברורים המבטיחים שההטבה הציבורית תגיע לקהל היעד שהוגדר?
  • היכולת לייצר מלאי של דיור בר השגה זמין לאורך זמן – האם מדובר בהטבה חד פעמית או בדירות שישמשו כמלאי של דיור בר השגה לאורך זמן? מהי תקופת הגדרת הפרויקט כדיור בר השגה?

 

מחיר למשתכן - בעיקר בפריפריה

לפי מדד הגר, 40% מהדירות המשווקות היום בתכנית "מחיר למשתכן" מוצעות במחירים שאינם בהישג ידם של בעלי הכנסה בינונית בהיעדר הון עצמי גבוה מ-100,000 ש"ח, ההחזר החודשי למשכנתא שיידרשו הזוכים לשלם בדירות אלה יהיה גבוה מ-4,760 ש"ח לחודש, סכום גבוה יחסית לרמת ההכנסה של משקי בית בעשירון 7 ומטה.

 

עוד קובע המדד כי "מחיר למשתכן" מציע דירות בנות השגה עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה בעיקר בפריפריה, בישובים בדירוג 3-1 ברמת הפריפריאליות לפי הלמ"ס, כגון אילת, אשקלון, דימונה, חצור הגלילית, חריש, ירוחם, מצפה רמון, נצרת עילית ועפולה. חריגים בהקשר זה הם מתחמי "מחיר למשתכן" בלוד ופרדסיה, שהן מרכזיות יותר מבחינה גיאוגראפית, ויישובים כגון באר שבע, חיפה, נשר, עתלית, קרית מוצקין, אשקלון ובית שמש, שהינן ברמת פריפריאליות בינונית (דירוג 6-5).

 

אשקלון, חיפה ובאר שבע הן הערים היחידות מבין 14 הערים הגדולות בישראל (המונות מעל 100,000 תושבים) בה רוב המתחמים של "מחיר למשתכן" מציעים מחירים סבירים עבור בעלי הכנסה בינונית.

 

ככלל, שיעור ההנחה הממוצע בכל מתחמי 'מחיר למשתכן' עומד על 29%, כאשר שיעור ההנחה הגבוה ביותר (47%) נמצא בבית דגן, ושיעור ההנחה הנמוך ביותר (8%) בנצרת עילית. ב-44% מן המתחמים שנבדקו הצליחה התכנית לייצר הנחות גבוהות מ-30% ביחס למחיר השוק, אך ב-12% מהמתחמים גם שיעור הנחה זה לא מספיק על מנת לייצר דיור בר השגה לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה.

 

"הקריטריון היחידי הרלוונטי במחיר למשתכן הוא היעדר בעלות על דירה", אומרת שיר רביב, שהובילה את פיתוח המדד כמתמחה במרכז הגר במסגרת תכנית עמיתי אברט לצדק חברתי. "ללא התייחסות לרמת ההכנסה, אין יכולת להבטיח שהדירות יגיעו לידיים הנכונות ולא ישמשו דווקא אוכלוסיות בעלות הכנסה גבוהה. כמו כן, לתכנית מחיר למשתכן אין יכולת לייצר מלאי של דיור בהישג יד לאורך זמן. אחרי חמש שנים, הזוכה רשאי למכור את הנכס במחיר מלא בשוק החופשי וכך תצא הדירה ממאגר הדירות המגלמות הטבה ציבורית כלשהי".

 

הפרויקטים המקודמים ביוזמת הרשויות המקומיות לדיור בר השגה מצליחים להציע מחירים נמוכים ביחס למחיר השוק בשיעור ממוצע של 38%, אך בהיעדר רגולציה מתאימה וללא תמיכה של הממשלה, פעילות זו נותרת מצומצמת ביותר – 418 יחידות דיור שמציעות הרשויות החזקות בישראל: 3 פרויקטים המיועדים להשכרה בתל אביב, 2 פרויקטים למכירה בראשון לציון, 2 פרויקטים למכירה בכפר סבא ופרויקט למכירה בהרצליה, כאשר רק הפרויקטים המיועדים להשכרה בתל אביב מצליחים לייצר דיור בר השגה עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה. הקריטריונים לזכאות בפרויקטים של עיריית תל אביב מקבלים את הציון הגבוה ביותר במדד הגר.

 

לבניית מדד הגר שותפה תכנית עמיתי אברט לצדק חברתי במסגרתה התמחו עמוס ווינטראוב ושיר רביב, שהובילו את המחקר ואת העבודה הכרוכה באיסוף הנתונים ופיתוח המדד. למדד שותפה חברת "מדלן" אשר סיפקה את ההערכה של מחירי הדיור בשוק.

 

לנתונים המלאים ולמידע נוסף אודות המדד >

אוניברסיטת תל-אביב, רחוב חיים לבנון 30, 6997801.
UI/UX Basch_Interactive