הבניה לגובה בפריפריה – שיקולי תכנון בתקופות
מיתון כלכלי
* הפקולטה לפיסיקה ** הפקולטה
לארכיטקטורה ובינוי ערים
הטכניון מכון טכנולוגי לישראל
rothr@techunix.technion.ac.il
קיימים
מודלים רבים של ההתפתחות המרחבית של ערים. המודל של Alonso (1964)
מתאר את התפתחות העיר כערמת חול המתפתחת מתוך המרכז החוצה כגל. במודלים מסוג זה
רנטת הקרקע יורדת ברציפות מהמרכז וכך גם גובה המבנים. Fujita,
Krugman and Venables (1999) תיארו פריסה לא רציפה של עיר. Batty (1998) ורבים אחרים, תיארו
התפתחות עירונית מרחבית תוך שימוש בסימולציות ממוחשבות. לא קיימים מודלים כלכליים
המתארים ומסבירים בניה לגובה שאינה רציפה.
מחקרים
קודמים של Benguigui at el (1999, 2000,
2001, 2004) תארו
אמפירית תופעות אורבאניות כגון "קפיצות צפרדע בפיתוח עירוני". פיתוח
מתחיל במקום מסוים בעיר, קצב הפיתוח במקום זה מאיץ ולאחר זמן מאט. לאחר השלב
הראשון של הפיתוח במקום הנ"ל מתחיל פיתוח במקום אחר בעיר ועובר את השלבים
השונים. כאשר במקום אחד הפיתוח מתחיל להאט הוא מאיץ במקום אחר. על פני זמן ניתן
להבחין במעברים בלתי רציפים לאזורי פיתוח חדשים. בשלבים מתקדמים יותר של הפיתוח
האורבאני נוצר מילוי הדרגתי של השטח הבלתי בנוי בין הגושים הבלתי רציפים.
אנו נציג
כאן מודל התנהגות של יזם קרקע (land developer). במסגרת מקסום הערך הנוכחי
של קרקעות שהוא רוכש, היזם מושפע מהחלטות תכנוניות המשפיעות על קצב מימוש הנכסים
שלו. במודל הנוכחי הוגדר פרמטר של "זמן אופייני" הכולל את זמן השגת
אישורים, היתרי בניה וכדומה. פרמטר זה מייצג את משך הזמן מרגע רכישת הזכויות על
הקרקע ועד למימוש התקבול הראשון.
בתנאי שוק
מסוימים, הכללה של פרמטר זה יוצרת התנהגות של קפיצות צפרדע בפיתוח עירוני. במיוחד
בתקופות של מיתון כלכלי, החלטות תכנוניות הן שיוצרות פיתוח אינטנסיבי שאינו צמוד
דופן.