מדד הגר- ניתוח תוצאות
מה בדקנו?
מאגר הנתונים אודות המתחמים המתוכננים תחת הכותרת של 'דיור בהישג יד' כולל מעל 500 מתחמים במסלול 'מחיר למשתכן', מעל 20 מתחמים ביוזמת רשויות מקומיות ועוד 12 מתחמים שקודמו במסלול 'דיור להשכרה' ביוזמת המדינה.
אילו מתחמים נכללו במדד?
המתחמים שנכללו בבדיקה כוללים פרויקטים בשלב תכנון, בנייה ופרויקטים מאוכלסים שכוללים נתונים המאפשרים לכל הפחות להעריך את המחיר המפוקח שהם מציעים.
ניתוח תוצאות מחיר למשתכן
ההנחה ביחס להתאמה לעשירונים
שיעור ההנחה גבוה מ-30% והמחיר הסופי מתאים לעשירונים 3-7
שיעור הנחה נמוך מ-30%
שיעור הנחה גבוה מ-30% אך לא מתאים לעשירונים 3-7
לפי מתחמים
105 מתחמים מתוך 327 (32%) קבלו ציון 'עובר' ביחס לשיעור ההנחה המוצע (מעל 30%) וביחס להתאמה לעשירונים (מתאימים לעשירונים 3-7)
39 מתחמים מתוך 327 (12%) מציעים מחיר בשיעור הנחה העולה על 30% אך אינם מציעים מחירים המתאימים לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה.
בבית דגן וראשון לציון ממוקמים המתחמים בעלי שיעור ההנחה הגבוה ביותר (עד 47%) מבין אלו שאינם מתאימים לעשירונים 3-7.
מתחמים עם 'עובר' בשיעור הנחה
אך לא רלוונטיים לעשירונים 3-7
מענה לעשירון 10:
הרצליה
מענה לעשירון 9:
מבשרת ציון
מענה לעשירון 8:
בית דגן, ראש העין ראשון לציון ורמלה.
מתחמים עם שני קריטריונים 'עובר':
שיעור הנחה + רלוונטיות לעשירונים 3-7
עשירון 7:
אילת, אשקלון, בית שמש, חריש, עתלית, פרדסיה וקרית מוצקין.
מענה לעשירון 6:
דימוונה, חריש, לוד, נצרת ורכסים
מענה לעשירון 5:
אופקים, מגדל העמק, שלומי.
מענה לעשירון 4:
נצרת ועפולה.
הנחה ביחס למחיר השוק
לפי מתחמים
עובר: 145 מתחמים בשיעור גבוה מ-30%
לא עובר: 182 מתחמים בשיעור נמוך מ-30%
לפי יחידות דיור
עובר: 8,716 יחידות
לא עובר: 18,113 יחידות
חלוקה לפי שיעור הנחה
.שיעור הנחה 0-9%: 4 מתחמים
.שיעור הנחה 10-19%: 33 מתחמים
.שיעור הנחה 20-29%: 146 מתחמים
.שיעור הנחה 30-39%: 116 מתחמים
.שיעור הנחה מעל 40%: 29 מתחמים
שיעור הנחה ממוצע בכל המתחמים: 29%
שיעור הנחה הגבוה ביותר: בית דגן- 47%
שיעור ההנחה הנמוך ביותר: נצרת עילית 8%
רלוונטיות לעשירונים 3-7
לפי מתחמים
עובר: 222 מתחמים
לא עובר: 105 מתחמים
לפי יחידות דיור
עובר: 15,975 יחידות
לא עובר: 10,854 יחידות
לפי מס' ישובים
עובר: 31 ישובים
לא עובר: 12 ישובים
היכולת לייצר מלאי דיור לאורך זמן
מאחר ומדובר בפתרון דיון ברכישה ולא בהשכרה, הנהנה היחיד הוא הזוכה בהגרלה.
לאחר רכישת הנכס המגבלה היחידה שקיימת היא איסור של מכירה חוזרת בתוך 5 שנים.
לכן, כל המתחמים במחיר למשתכן מקבלים ציון 'לא עובר' ביחס ליכולת לייצר מלאי לאורך זמן.
קריטריונים לזכאות
הקריטריון היחיד שמזכה את המתחמים בניקוד ביחס לקריטריונים לזכאות היעדר בעלות על דירה
לכן, כל המתחמים מקבלים
ציון 'לא עובר' ביחס לקריטריונים לזכאות.
מס' הישובים הנותנים מענה בממוצע לאותו עשירון
מענה לעשירונים לפי ישובים
מס' ישובים
הדירוג הסוציו-אקונומי הממוצע של הערים המקבלים ציון עובר הוא: אשקול 5.
אשקלון, באר שבע וחיפה הן הערים היחידות מתוך 14 הערים הגדולות בישראל (המונות מעל 100,000 תושבים בה רוב המתחמים מקבלים ציון 'עובר'.
המתחמים המקבלים ציון 'עובר' מאפשרים לזוכים להחזיר מדי חודש סכום הנע בין 2,041 ₪ (אופקים) ל- 4,751 ₪ (בית שמש).
רוב מוחלט של מתחמים בציון 'עובר' ממוקמים ביישובים ברמת פריפריאליות גבוהה ביותר לפי הלמ"ס (דירוג 1-3).
*חריגים: באר שבע, חיפה, נשר, עתלית, קרית מוצקין, אשקלון ובית שמש שמאופיינות ברמת פריפריאליות בינונית (דירוג 5-6)
כמו כן, לוד, פרדסייה וכפר יונה שמוגדרות כמרכזיות יותר.
מענה לעשירון 10:
הרצליה ורעננה.
מענה לעשירון 9:
ירושלים, מבשרת ציון ונתניה.
מענה לעשירון 8:
בית דגן, גדרה, יבנה, קרית ביאליק, ראש העין ראשון לציון ורמלה.
מענה לעשירון 7:
אילת, אשקלון, באר שבע, בית שמש, חיפה, יקנעם עלית, כפר יונה, כרמיאל, מרכז שפירא, נצרת עלית, נשר, עתלית, פרדסיה, קרית גת וקרית מוצקין.
מענה לעשירון 6:
דימוונה, חריש, לוד ורכסים
מענה לעשירון 5:
אופקים, חצור הגלילית, ירוחם, מגדל העמק, מצפה רמון שדרות ושלומי.
מענה לעשירון 4:
נצרת ועפולה.
ניתוח תוצאות דירה להשכרה ביוזמת המדינה
היכולת לייצר מלאי דיור לאורך זמן
מגבלה ל-10 שנים:
ירושלים, רמת השרון, הרצליה, תל אביב, ראשון לציון והרצליה
כל הפרויקטים שנבחנו יוצרים מלאי לדיור בהישג יד לתקופה שנעה בין 10 ל-20 שנה
מגבלה ל-20 שנים:
כפר סבא, רעננה
קריטריונים לזכאות
לאורך השנים שונו הקריטריונים לזכאות בפרויקטים המיועדים להשכרה, תוך הגמשת הקריטריונים והשוואתם למסלול מחיר למשתכן.
במתכונת הנוכחית, ללא מבחן הכנסה, לא ניתן להבטיח שדירות שיקודמו במסלול זה יציעו מחיר מפוקח הנותן מענה בפועל לאוכלוסיות מרמות הכנסה בינונית ונמוכה.
שיעור הנחה ביחס למחיר השוק
על אף שכל המתחמים שנבדקו קיבלו ציון 'עובר' בקריטריון רלוונטיות לעשירונים 3-7 (נותנים מענה לעשירונים 6-7)
לא נמצאו מתחמים המציעים מחיר מפוקח בשיעור הנחה שעולה על 30%
שיעור הנחה ממוצע בכל המתחמים: 21%
שיעור ההנחה הנמוך ביותר:
מתחם הגדנ"ע בתל אביב (12%)
שיעור הנחה הגבוה ביותר:
מתחם מורשה ברמת השרון (28.7%)
היקף מלאי הדיור המיועד להשכרה ביוזמת המדינה מוגבל למדי ועומד על כ-2,498
כשמתוכם רק 762 יח"ד מוצעות במחיר מפוקח.
המתחמים מרוכזים ב-8 רשויות מקומיות, רובן באזורי ביקוש: הרצליה, חיפה, ירושלים, כפר סבא, ראשון לציון, רמת השרון, רעננה ות"א-יפו.
מס' יח"ד להשכרה במחיר מפוקח לפי יישובים
מס' יח"ד
יח"ד שנתנו מענה לעשירון 7: 307
יח"ד שנתנו מנעה לעשירון 6: 237
חלוקה לפי מס' יח"ד
רלוונטיות לעשירונים 3-7
הפרויקטים מצליחים להציע דיור בהישג יד באזורי ביקוש, אך בהיקף מוגבל, שכן אלו שמוצעות במחיר מפוקח רלוונטיות למשקי בית בעשירונים 6 ו- 7, כלומר לבעלי הכנסה ברמה בינונית
מענה לעשירון 7: כפר סבא (הזמר העברי), רמת שרון (מורשה), הרצליה (גליל ים), ירושלים (מתחם אלנבי)
מענה לעשירון 6: רעננה (נאות עוזי), ירושלים (חומת שמואל והדסה הקטנה), ראשון לציון (הרקפות).
ניתוח תוצאות של מיזמים ביוזמת הרשויות המקומיות
שיעור הנחה ביחס למחיר השוק
שיעור ההנחה הנמוך ביותר:
שכונת כלניות בראשון לציון (30%)
שיעור הנחה הגבוה ביותר:
מתחם מיכאלנג'לו בתל אביב(48%)
הפרויקטים המקודמים ביוזמת הרשויות המקומיות מצליחים להציע מחירים נמוכים ביחס למחיר השוק בשיעור ממוצע של 38%.
הנחה ביחס להתאמה לעשירונים
מתחמים עם 'עובר' בשיעור הנחה
אך לא ברלוונטיות לעשירונים 3-8
הרצליה (אמה טאובר)
הנחה 43%- מענה לעשירון 8 ומעלה.
כפר סבא (גבעת אשכול)
הנחה 32% - מענה לעשירון 8 ומעלה.
כפר סבא (יאיר רוזנבלום)
הנחה 35% - מענה לעשירון 8 ומעלה.
מס' יח"ד לפי רשות מקומית
רלוונטיות לעשירונים 3-7
2 מיזמים למכירה
מיזם 1 למכירה
2 מיזמים למכירה
3 מיזמים להשכרה
רק ב-7 פרויקטים המקודמים על ידי רשויות מקומיות כדיור בהישג יד יש מספיק נתונים המאפשרים לנתחם.
מדובר בסדר גודל של 418 יחידות דיור בלבד.
שני פרויקטים למכירה בראשון לציון מצליחים להציע החזר חודשי בהישג יד עבור עשירונים 6 ו-7 אך רק בתנאי ועומד לרשות אותם משקי הבית הון עצמי בגובה 230,000 ₪ -270,000 ₪
מס' יח"ד
הפרויקטים היחידים שמציעים דיור במחיר שבהישג ידם של אוכלוסיות מרמת הכנסה נמוכה ובינונית מקודמים ברשות המקומית: תל אביב יפו
מענה לעשירון 7: ראשון לציון (מגדל הראשונים)
מענה לעשירון 6: ראשון לציון (שכונת הכלניות)
מענה לעשירון 5: תל-אביב יפו (גני שפירא ומיכאלנג'לו)
מענה לעשירון 3: תל אביב יפו (יד אליהו)
מענה לעשירון 8: הרצליה (אמה טאובר), כפר סבא (גבעת אשכול ויאיר רוזנבלום)